Договор купли-продажи недвижимого имущества

«Самое важное изобретение в истории человечества — письменный договор.
Он позволяет людям изложить на бумаге все причины, по которым они не доверяют друг другу.»

Договор купли-продажи недвижимого имущества – это соглашение действующего владельца недвижимости о передаче его прав пользования, владения и распоряжения имуществом за плату другому лицу. От других способов платной передачи имущества продажа отличается бессрочным характером и наличием права распоряжения, от внесения каких-либо изменений до полного уничтожения.

Недвижимостью являются все объекты, крепко связанные со своим местонахождением:

  • жилые помещения (комнаты, квартиры, дома);
  • нежилые помещения и сооружения (офисы, здания, гаражи);
  • земельные участки с постройками и без них.

Частыми объектами купли-продажи являются доли в квартирах и домах, недостроенные дома, а в крупных городах и машино-места. К недвижимости относится и иное имущество, сделки с которыми достаточно редко осуществляются.

Значимость договора купли-продажи недвижимого имущества определяется повышенной стоимостью сделки в сравнении с обычными покупками. Часто договор покупки недвижимости заключается человеком всего один раз в жизни, и в современных реалиях оплата покупки производится в кредит, общий размер процентов по которому в несколько раз превышает цену жилья. Поэтому очень важно подойти к сделке со всей ответственностью, чтобы покупка оправдала ожидания.

Не секрет, что типовые договоры купли-продажи можно найти в интернете. Это краткие формы, полностью отвечающие требованиям закона. В случае добросовестности продавца и покупателя такого договора будет достаточно. Но обычно продавец и покупатель знакомятся на осмотре объекта, они чужие люди друг другу, при этом существенная доля гражданских споров в судах возникает из взаимоотношений между самыми близкими родственниками. Слишком велик риск.

Регистрация договора купли-продажи происходит через любые отделения Росреестра и МФЦ, а если регистрируется сделка с долями – через нотариусов того региона, в котором находится недвижимость. Для этого предоставляются:

  • составленный сторонами сделки договор купли-продажи комнаты, квартиры, дома или земельного участка;
  • документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя (это не обязательно паспорта РФ, ими могут быть и иностранные паспорта, действующие в момент сделки, и свидетельства о рождении);
  • правоустанавливающие документы на недвижимость (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, Свидетельство о регистрации права собственности, всевозможные договоры, на основании которых продавец когда-то приобрел квартиру или дом), ранее к ним относились кадастровые паспорта, но теперь регистрирующие органы и нотариусы могут запрашивать их самостоятельно.

Каждая сделка по купле-продаже квартиры или дома индивидуальна. Регистрирующий орган или нотариус могут дополнительно запросить:

  • согласие супруга продавца на продажу недвижимости, если она приобретена в браке и является совместно нажитым имуществом;
  • согласие органов опеки и попечительства, если в продаваемой квартире имеется доля несовершеннолетних детей;
  • договор ипотечного кредитования, если у покупателя нет собственных денег на приобретение жилья.

Перечень документов не кажется таким уж коротким, и все они пройдут проверку. Госпошлина за нотариальное удостоверение сделки выше госпошлины за регистрацию прав на недвижимость, тем не менее, даже нотариальная проверка не обеспечивает безопасности сделки.

Какие проблемы могут возникнуть у покупателя?

  • Самые несущественные – оставшийся долг по коммунальным платежам, числящийся на приобретаемой квартире. Долги могут составлять десятки и даже сотни тысяч рублей, и избавиться от них будет не просто.
  • Самые дорогостоящие – судебные иски о признании сделки купли-продажи недействительной. Нотариус свидетельствует дееспособность и правоспособность продавца непосредственно в момент его присутствия на сделке, однако продавец может состоять на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, и заинтересованные лица могут заявить о его неспособности отвечать за свои действия в момент подписания договора. Дом может принадлежать продавцу на основании завещания, которое также возможно оспорить в части или в целом. Договор приватизации может быть заключен с ущемлением интересов третьих лиц, либо являться основанием для пожизненного проживания не включенного в договор человека, и информация об этом не вписывается в документы о праве собственности. Покупателя могут ждать длительные судебные разбирательства, внушительные расходы на юридические услуги, а в самых неблагоприятных случаях и лишение прав на квартиру или дом.

Избежать неприятностей поможет обращение к юристу. Юрист не только проработает договор купли-продажи недвижимого имущества до мельчайших деталей, но и проверит юридическую чистоту сделки, превратив ее в максимально безопасную.

Юридическая компания «Вивенд» оказывает услуги как по сопровождению сделок в целом, так и по составлению отдельных договоров. Наша поддержка – Ваша защита.